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Das ist eine der ersten Fragen, die uns Kunden stellen, die aus dem Ausland kommen und sich für Pucón, Villarrica oder einen anderen Winkel der Araukanien-Region interessieren: Brauche ich einen Wohnsitz, um zu kaufen? Die kurze Antwort lautet nein. Sie benötigen weder einen Wohnsitz noch ein Visum irgendeiner Art, um eine Immobilie in Chile zu kaufen — das Einzige, was Sie brauchen, ist eine RUT, ein Verfahren, das bei guter Beratung schnell und ohne Reise nach Chile erledigt werden kann. Das Detail liegt darin, dieses Verfahren korrekt durchzuführen, und genau dabei lohnt es sich, gut begleitet zu werden.

Die allgemeine Regel: die gleichen Bedingungen wie für einen Chilenen

Chile ist innerhalb der Region eines der Länder, die am offensten für ausländische Immobilieninvestitionen sind. Das Gesetz verlangt weder Wohnsitz noch Staatsangehörigkeit noch eine besondere Genehmigung, damit eine ausländische Person ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück kauft. In der Praxis unterschreibt ein ausländischer Käufer dieselbe notarielle Urkunde vor demselben Notar und wird genau wie ein chilenischer Käufer beim Grundbuchamt (Conservador de Bienes Raíces) eingetragen.

Das macht die Araukanien-Region — mit ihrer Kombination aus Seen, Vulkanen und einheimischem Wald — zu einem zunehmend gefragten Ziel für Käufer aus anderen Ländern, die einen Zweitwohnsitz, ein touristisches Vermietungsprojekt oder einfach einen anderen Ort suchen, an dem sie einen Teil des Jahres leben können.

Das Einzige, was Sie wirklich brauchen: eine chilenische RUT

Obwohl kein Wohnsitz verlangt wird, gibt es eine unumgängliche administrative Voraussetzung: die RUT (Rol Único Tributario, Einheitliche Steuernummer). Ohne RUT kann man in Chile keine Kaufurkunde unterzeichnen, da es sich um die Nummer handelt, die den Käufer gegenüber dem Servicio de Impuestos Internos (Steuerbehörde) und dem Grundbuchamt identifiziert. Es handelt sich um eine Steueridentifikationsnummer, keine Aufenthaltserlaubnis — sie berechtigt nicht zum Leben in Chile und hat nichts mit Einwanderungsverfahren zu tun, sondern dient nur für Vorgänge wie diesen.

Die gute Nachricht ist, dass man für die Beantragung der RUT nicht nach Chile reisen muss. Sie kann direkt beim Servicio de Impuestos Internos (SII) aus dem Ausland beantragt werden, oder über einen Anwalt mit notarieller Vollmacht, der das gesamte Verfahren in Ihrem Namen abwickelt. Mit guter Beratung ist es ein schneller Prozess — normalerweise dauert es Tage, nicht Monate — und es ist genau das Erste, was wir mit unseren internationalen Kunden regeln, bevor wir mit einem Angebot fortfahren, damit sie keine Zeit verlieren, wenn die Immobilie erscheint, die sie interessiert, wegen eines ausstehenden administrativen Verfahrens.

Die einzige echte Einschränkung: die Grenzzone (betrifft die meisten nicht)

Es gibt eine gesetzliche Ausnahme, die erwähnenswert ist, auch wenn sie in der Praxis nur wenige Fälle betrifft: das Decreto Ley 1939, das den Kauf von Immobilien innerhalb offiziell erklärter Grenzzonen für natürliche Personen oder Unternehmen aus Nachbarländern einschränkt — das heißt, für Staatsangehörige aus Argentinien, Bolivien oder Peru, nicht für Ausländer im Allgemeinen. Ein europäischer, nordamerikanischer oder asiatischer Käufer ist von dieser Regel nicht betroffen.

Für ein Unternehmen wie unseres, das in Gemeinden in der Nähe von Grenzübergängen wie Mamuil Malal tätig ist, prüfen wir dies tatsächlich von Fall zu Fall, bevor wir mit einer bestimmten Immobilie fortfahren, da das Gesetz Ausnahmen durch präsidiale Genehmigung zulässt. Wenn Ihr Profil oder die Immobilie, die Sie interessiert, in diesen Fall fällt, ist dies genau die Art von Prüfung, die unser Rechtsteam durchführt, bevor Sie irgendetwas unterschreiben.

Ein weiterer Punkt, den man in der Araukanien-Region prüfen sollte: indigenes Land

Ein weniger bekanntes, aber in dieser Region relevantes Thema: Ein Teil der ländlichen Grundstücke in der Araukanien-Region ist als indigenes Land nach dem Gesetz 19.253 registriert, und ihr Verkauf an Personen ohne anerkannte indigene Abstammung kann eine vorherige Genehmigung von CONADI erfordern oder gar nicht möglich sein. Das ist nichts, was man einfach durch Prüfung des Grundstückstitels erkennt — man muss es direkt nachprüfen. Es ist ein weiterer Filter, den wir anwenden, bevor wir einem ausländischen Käufer ein Grundstück oder einen Hof anbieten, gerade um spätere Überraschungen zu vermeiden.

Wie Propiedades Villagra Sie während des gesamten Prozesses begleitet

Wir arbeiten seit Jahren mit ausländischen Käufern, die sich für Pucón und Umgebung interessieren, und wir wissen, dass der rechtliche Teil aus der Ferne meist die meisten Fragen aufwirft. Deshalb arbeiten wir mit einem Anwaltsteam zusammen, das sich um die Überprüfung all dieser Punkte kümmert — RUT, Grenzbeschränkungen, Status des Grundstückstitels, indigener Status des Grundstücks, falls zutreffend — bevor Sie mit einem Angebot fortfahren. Ingrid, die die Agentur leitet, hat persönlich mehrere Kaufprozesse mit Kunden begleitet, die vor der Unterschrift nie einen Fuß nach Chile gesetzt hatten.

Wenn Sie in Erwägung ziehen, aus dem Ausland eine Immobilie in Pucón, Villarrica oder einer anderen Gemeinde der Araukanien-Region zu kaufen, sprechen wir darüber: Wir prüfen Ihren konkreten Fall, erklären Ihnen die genauen Schritte, die Sie unternehmen müssen, und begleiten Sie von Anfang bis Ende, ohne dass Sie dies alleine lösen müssen.

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*Dieser Artikel liefert allgemeine Informationen und ersetzt keine spezifische Rechtsberatung. Jede Situation — Staatsangehörigkeit des Käufers, genaue Lage der Immobilie, Status des Grundstückstitels — kann die zu befolgenden Schritte verändern, weshalb wir bei Propiedades Villagra jeden Fall mit unserem Rechtsteam prüfen, bevor wir fortfahren.*

Das ist die Frage, die normalerweise gleich nach der vorherigen kommt: Sie wissen bereits, dass Sie keinen Wohnsitz benötigen, um in Chile zu kaufen, sondern nur eine RUT — aber was, wenn Sie nicht reisen können? Die Antwort ist ja. Es ist durchaus möglich, eine Immobilie in Pucón, Villarrica oder einer anderen Gemeinde der Araukanien-Region zu kaufen, ohne während des gesamten Prozesses jemals chilenischen Boden zu betreten, solange die Formalitäten von Anfang an gut organisiert werden. Das Instrument, das dies ermöglicht, nennt sich notarielle Vollmacht, und obwohl es kompliziert klingt, ist es in der Praxis ein bekannter Weg, der häufig von ausländischen Käufern genutzt wird.

Wie es funktioniert: Kauf mit einer notariellen Vollmacht

Eine notarielle Vollmacht (auch Sondervollmacht oder Mandat genannt) ist ein rechtliches Dokument, mit dem Sie eine andere Person — in der Regel einen vertrauenswürdigen Anwalt in Chile — ermächtigen, in Ihrem Namen bestimmte Handlungen vorzunehmen: die Unterzeichnung des Kaufversprechens, die Unterzeichnung der endgültigen notariellen Urkunde und die Eintragung der Immobilie auf Ihren Namen beim Grundbuchamt (Conservador de Bienes Raíces). Diese Person unterschreibt für Sie, mit derselben rechtlichen Gültigkeit, als hätten Sie es selbst vor dem Notar getan.

Ein wichtiges Detail, das man von Anfang an klarstellen sollte: Die Vollmacht muss Ihnen ausdrücklich die Befugnis erteilen, die Immobilie zu „kaufen“ und „darüber zu verfügen“ — eine allgemeine, vage Vollmacht reicht nicht aus. Dies ist einer der häufigsten Fehler, die wir sehen: eine zu allgemein formulierte Vollmacht, die der chilenische Notar am Ende ablehnt, weil sie nicht klar spezifiziert, was genau autorisiert wird. Deshalb arbeiten wir bei Propiedades Villagra mit unserem Anwaltsteam zusammen, um den Vollmachtstext zu entwerfen, bevor Sie ihn unterschreiben, um solche Rückschläge zu vermeiden.

Wie Sie die Vollmacht erteilen, wenn Sie außerhalb Chiles leben

Es gibt zwei gültige Wege, und welcher für Sie geeignet ist, hängt davon ab, wo Sie sich befinden:

– Vor einem örtlichen Notar in Ihrem Wohnsitzland. Dies ist in den meisten Fällen die schnellste Option, solange das Dokument anschließend ordnungsgemäß legalisiert wird, damit es in Chile gültig ist (siehe nächster Punkt).

– Beim nächstgelegenen chilenischen Konsulat. Der Konsul handelt mit Befugnissen, die denen eines Notars entsprechen, und kann die Vollmacht direkt in sein Protokoll aufnehmen, was in manchen Fällen spätere Schritte vereinfacht. In der Regel ist eine vorherige Terminvereinbarung erforderlich.

Wenn Ihr Land Teil des Haager Apostille-Übereinkommens ist (Chile ist seit 2016 Mitglied dieses Abkommens), benötigt eine vor einem örtlichen Notar unterzeichnete Vollmacht lediglich die Apostille der zuständigen Behörde Ihres Landes — ein Siegel, das die Echtheit des Dokuments bestätigt und die traditionelle konsularische Legalisierung ersetzt. Wenn Ihr Land nicht Teil des Abkommens ist, ist der Weg länger: örtliche Legalisierung, dann das chilenische Konsulat in Ihrem Land und schließlich das Außenministerium in Santiago.

Wenn die Vollmacht in einer anderen Sprache verfasst ist: die offizielle Übersetzung

Wenn das Dokument nicht auf Spanisch verfasst ist, benötigt es eine offizielle Übersetzung, bevor es in Chile verwendet werden kann. Ein Punkt, der viele Kunden überrascht: In Chile gibt es nicht die Figur des „vereidigten Übersetzers“ wie in Spanien oder anderen Ländern der Region — die offiziell anerkannte Übersetzung für Verfahren bei chilenischen Behörden wird ausschließlich von der Übersetzungsabteilung des Außenministeriums durchgeführt (verfügbar für Englisch, Französisch, Deutsch, Portugiesisch und Italienisch ins Spanische). Es empfiehlt sich, das Dokument zuerst zu apostillieren oder zu legalisieren und es danach übersetzen zu lassen.

Der letzte Schritt vor der Unterschrift: die Protokollisierung in Chile

Sobald die Vollmacht apostilliert oder legalisiert (und gegebenenfalls übersetzt) wurde, muss sie vor einem Notar in Chile „protokollisiert“ werden: das heißt, formell in das Register des Notars aufgenommen werden, um zu einem verwendbaren Instrument für chilenische Verfahren zu werden. Für diesen Schritt gelten Fristen, die vor der Vereinbarung eines Unterschriftstermins genau geprüft werden sollten — sie variieren je nachdem, wie viel Zeit seit der Ausstellung der Vollmacht vergangen ist —, weshalb dies genau die Art von Detail ist, die wir Fall für Fall mit unserem Rechtsteam koordinieren, damit keine Frist verpasst wird.

Auch die RUT kann ohne Reise beantragt werden

Wie wir im vorherigen Artikel gesehen haben, ist die RUT die einzige tatsächliche administrative Voraussetzung für den Kauf in Chile, und sie kann ebenfalls vollständig aus der Ferne beantragt werden: Ihr Vertreter in Chile kümmert sich mit der entsprechenden Vollmacht direkt beim Servicio de Impuestos Internos (chilenische Steuerbehörde) darum. Es ist eines der ersten Verfahren, die wir mit unseren internationalen Kunden parallel zur Vorbereitung der Vollmacht organisieren, damit beides bereit ist, sobald die Immobilie erscheint, die Sie interessiert.

Geldüberweisung aus dem Ausland: was Sie erwartet

Wenn es Zeit ist, das Geld für den Kauf zu überweisen, verlangen chilenische Banken — aufgrund von Vorschriften zur Verhinderung von Geldwäsche — in der Regel Unterlagen, die die Herkunft der Mittel belegen (Arbeitsvertrag, Urkunde eines früheren Verkaufs, Kontoauszüge oder andere Nachweise, je nach Ihrer Situation), bevor sie bedeutende internationale Überweisungen bearbeiten. Das ist kein Hindernis, sollte aber vorausschauend geplant werden: Sprechen Sie frühzeitig mit Ihrer Bank und mit unserem Team, damit die Überweisung bereit ist, wenn sie für die Unterschrift benötigt wird, und nicht zum Engpass des gesamten Prozesses wird.

Wie Propiedades Villagra Sie während des gesamten Prozesses begleitet

Eine Vollmacht, eine Apostille, eine offizielle Übersetzung und eine internationale Überweisung zu koordinieren klingt — und ist manchmal auch — komplexer als der Kauf einer Immobilie vor Ort in Chile. Der Unterschied liegt darin, ein Team zu haben, das dies bereits getan hat: Unser Anwaltsteam entwirft die auf Sie zugeschnittene Vollmacht, prüft, ob die Apostille oder Legalisierung korrekt ist, bevor Sie fortfahren, koordiniert die Protokollisierung in Chile und sorgt dafür, dass Urkunde und Eintragung gleich beim ersten Mal richtig gemacht werden. Ingrid hat persönlich Kunden begleitet, die ihre Immobilie in Pucón gekauft haben, ohne während des gesamten Prozesses auch nur einmal nach Chile zu reisen.

Wenn Sie in Erwägung ziehen, aus der Ferne in Pucón, Villarrica oder einer anderen Gemeinde der Araukanien-Region zu kaufen, sprechen wir darüber: Wir sagen Ihnen genau, welche Dokumente Sie benötigen, in welcher Reihenfolge, und begleiten Sie von Anfang bis Ende, damit die Entfernung kein Problem darstellt.

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