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C’est l’une des premières questions que nous posent les clients venant de l’étranger et intéressés par Pucón, Villarrica ou un autre coin de l’Araucanie : ai-je besoin d’une résidence pour acheter ? La réponse courte est non. Vous n’avez besoin ni de résidence ni d’aucun type de visa pour acheter une propriété au Chili — la seule chose dont vous avez besoin est un RUT, une démarche qui, bien accompagnée, se résout rapidement et sans mettre les pieds au Chili. Le détail réside dans la bonne réalisation de cette démarche, et c’est là qu’il convient d’être bien accompagné.

La règle générale : les mêmes conditions qu’un Chilien

Le Chili est, dans la région, l’un des pays les plus ouverts à l’investissement immobilier étranger. La loi n’exige ni résidence, ni nationalité, ni aucun permis spécial pour qu’une personne étrangère achète une maison, un appartement ou un terrain. En pratique, un acheteur étranger signe le même acte notarié, devant le même notaire, et est inscrit au Bureau des hypothèques (Conservador de Bienes Raíces) exactement comme un acheteur chilien.

Cela fait de l’Araucanie — avec sa combinaison de lacs, de volcans et de forêt native — une destination de plus en plus recherchée par des acheteurs d’autres pays à la recherche d’une résidence secondaire, d’un projet de location touristique, ou simplement d’un endroit différent où vivre une partie de l’année.

La seule chose dont vous avez vraiment besoin : un RUT chilien

Bien que la résidence ne soit pas exigée, il existe une exigence administrative incontournable : le RUT (Rol Único Tributario, numéro d’identification fiscale). Sans RUT, il n’est pas possible de signer un acte de vente au Chili, car c’est le numéro qui identifie l’acheteur auprès du Service des impôts internes (Servicio de Impuestos Internos) et du Bureau des hypothèques. C’est un numéro d’identification fiscale, pas un permis de résidence — il ne permet pas de vivre au Chili et n’a aucun lien avec les démarches d’immigration ; il sert uniquement pour des opérations comme celle-ci.

La bonne nouvelle est que l’obtention du RUT ne nécessite pas de voyager au Chili. Elle peut être gérée directement auprès du Service des impôts internes (SII) depuis l’étranger, ou par l’intermédiaire d’un avocat muni d’une procuration qui s’occupe de toute la démarche en votre nom. Bien accompagné, c’est un processus rapide — généralement réglé en quelques jours, pas en mois — et c’est justement la première chose que nous organisons avec nos clients internationaux avant d’avancer sur une offre, afin qu’ils ne perdent pas de temps à cause d’une démarche administrative en attente lorsque la propriété qui les intéresse se présente.

La seule restriction réelle : la zone frontalière (qui ne s’applique pas à la plupart des acheteurs)

Il existe une exception légale qui mérite d’être mentionnée, bien qu’en pratique elle touche peu de cas : le décret-loi 1939, qui restreint l’achat de biens immobiliers dans des zones frontalières officiellement déclarées aux personnes physiques ou entreprises de pays limitrophes — c’est-à-dire des citoyens d’Argentine, de Bolivie ou du Pérou, pas des étrangers en général. Un acheteur européen, nord-américain ou asiatique n’est pas concerné par cette règle.

Pour une entreprise comme la nôtre, qui travaille dans des communes proches de postes-frontières comme Mamuil Malal, c’est effectivement quelque chose que nous vérifions au cas par cas avant d’avancer sur une propriété spécifique, car la loi permet des exceptions par autorisation présidentielle. Si votre profil ou la propriété qui vous intéresse relève de ce cas, c’est exactement le type de vérification que notre équipe juridique effectue avant que vous ne signiez quoi que ce soit.

Un autre point à vérifier en Araucanie : les terres indigènes

Un sujet moins connu, mais pertinent dans cette région du pays : une partie des terrains ruraux de l’Araucanie sont enregistrés comme terres indigènes en vertu de la loi 19.253, et leur vente à des personnes sans ascendance indigène reconnue peut nécessiter une autorisation préalable de la CONADI, voire ne pas être possible du tout. Ce n’est pas quelque chose qui se détecte simplement en examinant le titre de propriété — il faut le vérifier directement. C’est un autre filtre que nous appliquons avant de proposer un terrain ou une exploitation à un acheteur étranger, précisément pour éviter des surprises par la suite.

Comment Propiedades Villagra vous accompagne tout au long du processus

Cela fait des années que nous travaillons avec des acheteurs étrangers intéressés par Pucón et ses environs, et nous savons que l’aspect juridique est généralement celui qui suscite le plus de questions à distance. C’est pourquoi nous travaillons avec une équipe d’avocats qui se charge de vérifier chacun de ces points — RUT, restrictions frontalières, état du titre, statut indigène du terrain le cas échéant — avant que vous n’avanciez sur une offre. Ingrid, à la tête de l’agence, a personnellement accompagné plusieurs processus d’achat avec des clients qui n’avaient jamais mis les pieds au Chili avant de signer.

Si vous envisagez d’acheter une propriété à Pucón, Villarrica ou dans n’importe quelle commune de l’Araucanie depuis l’étranger, parlons-en : nous examinerons votre cas précis, nous vous expliquerons les étapes exactes à suivre, et nous vous accompagnerons du début à la fin, sans que vous ayez à gérer cela seul.

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*Cet article fournit des informations générales et ne remplace pas un conseil juridique spécifique. Chaque situation — nationalité de l’acheteur, emplacement exact de la propriété, état du titre — peut modifier les étapes à suivre, c’est pourquoi chez Propiedades Villagra nous examinons chaque cas avec notre équipe juridique avant d’avancer.*

C’est la question qui vient généralement juste après la précédente : vous savez déjà que vous n’avez pas besoin de résidence pour acheter au Chili, seulement d’un RUT — mais que faire si vous ne pouvez pas voyager ? La réponse est oui. Il est tout à fait possible d’acheter une propriété à Pucón, Villarrica ou dans n’importe quelle commune de l’Araucanie sans jamais mettre les pieds au Chili pendant tout le processus, à condition que les démarches soient bien organisées dès le départ. L’outil qui rend cela possible s’appelle une procuration notariée, et bien que cela paraisse complexe, en pratique c’est une voie bien connue et fréquemment utilisée par les acheteurs étrangers.

Comment ça marche : acheter avec une procuration notariée

Une procuration notariée (aussi appelée pouvoir spécial ou mandat) est un document juridique par lequel vous autorisez une autre personne — généralement un avocat de confiance au Chili — à agir en votre nom pour des démarches spécifiques : signer la promesse de vente, signer l’acte définitif devant notaire, et inscrire la propriété à votre nom au Bureau des hypothèques (Conservador de Bienes Raíces). Cette personne signe pour vous, avec la même validité légale que si vous l’aviez fait vous-même devant le notaire.

Un détail important à bien clarifier dès le départ : la procuration doit vous donner des pouvoirs explicites pour « acheter » et « disposer » du bien — une procuration générale et vague ne suffit pas. C’est l’une des erreurs les plus courantes que nous observons : une procuration trop générique, que le notaire chilien finit par rejeter parce qu’elle ne précise pas clairement ce qui est autorisé. C’est pourquoi, chez Propiedades Villagra, nous travaillons avec notre équipe d’avocats pour rédiger le texte de la procuration avant que vous ne la signiez, afin d’éviter ce genre de contretemps.

Comment établir la procuration si vous vivez hors du Chili

Il existe deux voies valables, et celle qui vous convient dépend de l’endroit où vous vous trouvez :

– Devant un notaire local de votre pays de résidence. C’est l’option la plus rapide dans la plupart des cas, à condition que le document soit ensuite correctement légalisé pour avoir une validité au Chili (voir le point suivant).

– Devant le consulat chilien le plus proche. Le consul agit avec des pouvoirs équivalents à ceux d’un notaire et peut incorporer la procuration directement à son répertoire, ce qui simplifie parfois les étapes suivantes. Il faut généralement prendre rendez-vous à l’avance.

Si votre pays fait partie de la Convention de La Haye sur l’apostille (le Chili en est membre depuis 2016), une procuration signée devant un notaire local n’a besoin que de l’apostille délivrée par l’autorité compétente de votre pays — un cachet qui certifie l’authenticité du document et remplace la légalisation consulaire traditionnelle. Si votre pays ne fait pas partie de la convention, le chemin est plus long : légalisation locale, puis consulat chilien de votre pays, et enfin le ministère des Affaires étrangères à Santiago.

Si la procuration est dans une autre langue : la traduction officielle

Si le document n’est pas en espagnol, il doit être traduit officiellement avant de pouvoir être utilisé au Chili. Un point qui surprend de nombreux clients : le Chili n’a pas la figure du « traducteur assermenté » comme en Espagne ou dans d’autres pays de la région — la traduction officiellement reconnue pour les démarches auprès des organismes publics chiliens est réalisée exclusivement par le Département des traductions du ministère des Affaires étrangères (disponible pour l’anglais, le français, l’allemand, le portugais et l’italien vers l’espagnol). Il est recommandé d’apostiller ou de légaliser le document d’abord, puis de le faire traduire ensuite.

La dernière étape avant la signature : la protocolisation au Chili

Une fois la procuration apostillée ou légalisée (et traduite le cas échéant), elle doit être « protocolisée » devant un notaire au Chili : c’est-à-dire incorporée officiellement au registre du notaire pour devenir un instrument utilisable dans les démarches chiliennes. Cette étape comporte des délais qu’il convient de vérifier précisément avant de s’engager sur une date de signature — ils varient selon le temps écoulé depuis l’émission de la procuration —, c’est donc exactement le genre de détail que nous coordonnons au cas par cas avec notre équipe juridique, afin qu’aucune échéance ne soit manquée.

Le RUT peut lui aussi être obtenu sans voyager

Comme nous l’avons vu dans l’article précédent, le RUT est la seule véritable exigence administrative pour acheter au Chili, et il peut également être obtenu entièrement à distance : votre représentant au Chili, muni de la procuration correspondante, le gère directement auprès du Service des impôts internes (Servicio de Impuestos Internos). C’est l’une des premières démarches que nous organisons avec nos clients internationaux, en parallèle de la préparation de la procuration, afin que les deux soient prêts au moment où la propriété qui vous intéresse se présente.

L’envoi de fonds depuis l’étranger : à quoi s’attendre

Au moment de transférer l’argent de l’achat, les banques chiliennes — en vertu des réglementations de prévention du blanchiment d’argent — demandent généralement des documents justifiant l’origine des fonds (contrat de travail, acte d’une vente antérieure, relevés financiers, ou tout autre justificatif selon votre situation) avant de traiter les virements internationaux d’un montant significatif. Ce n’est pas un obstacle, mais il vaut mieux l’anticiper : parlez-en tôt à votre banque et à notre équipe, afin que le virement soit prêt au moment de la signature, et qu’il ne devienne pas le goulot d’étranglement de tout le processus.

Comment Propiedades Villagra vous accompagne tout au long du processus

Coordonner une procuration, une apostille, une traduction officielle et un virement international peut sembler — et être parfois — plus complexe que d’acheter une propriété en étant sur place au Chili. La différence, c’est d’avoir une équipe qui a déjà fait cela auparavant : notre équipe d’avocats rédige la procuration sur mesure pour vous, vérifie que l’apostille ou la légalisation est correcte avant que vous n’avanciez, coordonne la protocolisation au Chili, et veille à ce que l’acte et l’inscription soient bien faits dès la première fois. Ingrid a personnellement accompagné des clients qui ont acheté leur propriété à Pucón sans jamais voyager au Chili pendant tout le processus.

Si vous envisagez d’acheter à distance à Pucón, Villarrica ou dans n’importe quelle commune de l’Araucanie, parlons-en : nous vous dirons exactement quels documents vous avez besoin, dans quel ordre, et nous vous accompagnerons du début à la fin pour que la distance ne soit pas un problème.

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